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          蘇州
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          2020年蘇州最新最全購房政策合集!人才落戶、限購限售...

          發布時間:2020-04-26    
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          從“5·11新政”到“九年一學位”“7·24新政”,2019年的蘇州樓市,各種政策頻出,讓買房人眼花繚亂?;谶@樣的狀況,總結了一份“2020年蘇州購房全指南”,包括限購限售政策、商業貸款政策、公積金政策、學位政策、優購房政策、一二手房稅費及落戶政策……
          樓市政策
           
           
          01
          限購政策
          限購政策
           
          1、限購范圍
          目前,蘇州全市范圍內實行分區限購,限購區域蘇州市區(姑蘇、相城、吳中、新區、園區、吳江)、昆山、太倉。
          不限購區域僅為張家港、常熟兩市。
           
          2、限購要求
          本市戶籍:本市戶籍居民家庭最多可購買3套房。
          非本市戶籍:非本市戶籍居民家庭最多可購買1套房,需提供自購房之日起前3年內在蘇州市區(含吳江)、昆山、太倉、張家港、常熟連續繳納2年及以上個人所得稅或社會保險證明。
          注意!必須連續繳納,補繳并不被承認!
           
          3、相城區限購升級
          目前,只有相城區升級了限購政策。
          非蘇州市戶籍居民家庭在相城區購買商品住房時,除了要滿足社保要求,還需要申請人積分大于600分,個人積分由相城區積分辦提供。
           
          如何認定為蘇州戶籍?
          1、蘇州大市(吳中、高新、園區、姑蘇、相城、吳江、昆山、太倉、張家港、常熟)都算蘇州市戶口
          2、蘇州集體戶口、原蘇州戶籍的現役軍人算蘇州市戶口。
          3、夫妻雙方只要有一人是蘇州戶口的購房就按蘇州市戶口政策執行。
          4、外來人才引進的,由區、市兩級組織部出具相關證明后,等同于蘇州戶口。
          5、外籍人士(含港澳臺地區)等同于外地戶口。
           
          02
          限售政策
          限售政策

          1、新房限售區域&要求
          對蘇州市區即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、高新區、工業園區這6個區域實行新房限售,購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓。
          張家港自2017年8月27日起,未滿2年的商品住房不得交易。
          昆山、太倉、常熟新房不限售。
           
          2、二手房限售區域&要求
          對蘇州市區即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、高新區、工業園區這6個區域實行二手房限售,購房人自新取得不動產權證之日起滿5年后方可轉讓。
          張家港自2017年8月27日起,未滿2年的二手房不得交易。
          昆山、太倉、常熟二手房不限售。
           
           
          03
          限貸政策(商業貸款)
          蘇州目前實行“認房又認貸”的政策,房貸利率按照“基準利率+基點(BP)”的方式計算。
           
          1、首付比例
          1.首套首貸
          居民家庭首次購買普通住房(指從未購置過住房),最低首付款比例不低于30%。
          2.有一套房無貸款記錄、有一次貸款記錄已還清
          對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭,購買普通住房的最低首付款為50%。
          有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結清的居民家庭,購買普通住房的最低首付款比例為50%。
          3.有一套房貸款未還清
          居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清,再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例為80%。
          4.兩套及以上住房
          對于擁有兩套及以上住房的居民家庭,暫停發放商業性個人住房貸款。
          首付
           
          2、房貸利率
          目前5年期以上LPR為4.80%,房貸利率按照“基準利率+基點(BP)”的方式計算。
          1月初,進行了一次房貸利率調查,結果如下:
          房貸利率
           
           
          04
          公積金貸款政策
          1、貸款對象
          1.在本市行政區域內繳存住房公積金的職工出資購買住房的,可申請公積金貸款。
          2.職工本人與配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳婦、女婿)共同出資購買住房的,可共同申請一筆公積金貸款。
          借款申請人的配偶應當作為共同借款申請人,其他住房共同買受人及其配偶也應當作為共同借款申請人。
          下列兩種情形的住房共同買受人,可作為借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人:
          (一)在蘇州工業園區繳存住房公積金的職工;
          (二)在上海市繳存住房公積金,家庭所在地在蘇州市的上海鐵路局上海地區職工。
           
          2、貸款基本條件
          1.借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人,在申請之日前連續按期足額繳存住房公積金六個月(含)以上,且申請時個人住房公積金賬戶(以下簡稱個人賬戶)處于正常繳存狀態;
          2.無公積金貸款余額;
          3.首次或第二次辦理公積金貸款;
          4.購買、建造、翻建、大修蘇州市范圍內的自住住房,包括普通住房、聯排別墅(屋)、酒店式公寓(70年產權);
          5.購買住房的首付款不低于規定比例;
          6.能夠落實貸款擔保。
           
          3、首付款比例
          首次辦理公積金貸款的,首付款比例不低于住房總價的20%;
          第二次辦理公積金貸款的,首付款比例不低于住房總價的50%。
           
          4、貸款額度
          1.不超過貸款最高限額。
          首次辦理公積金貸款,借款申請人及共同借款申請人中有兩人(含)以上共同參與計算可貸額度的,貸款最高限額為70萬元;僅借款申請人參與計算可貸額度的,貸款最高限額為45萬元。
          第二次辦理公積金貸款。借款申請人及共同借款申請人中有兩人(含)以上共同參與計算可貸額度的,貸款最高限額為50萬元;僅借款申請人參與計算可貸額度的,貸款最高限額為30萬元。
          首次使用公積金貸款購買套型建筑面積90平方米(含)以內的普通住房,且住房總價不超過110萬元的,貸款最高限額為住房總價的80%。
          2.不超過住房總價(包括在購房合同(協議)中載明并計入住房總價的精裝修金額、閣樓等價款)與已支付首付款的差額。
          3.月還款額(按等額本息還款方式計算的本金和利息),應不超過借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存基數之和的50%。

          5、貸款期限
          公積金貸款期限以年為單位,貸款期限加借款申請人申請貸款時的年齡之和不得超出其法定退休年齡。同時,還應符合下列要求:
          1.新建住房的貸款年限最長不超過30年;
          2.存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款期限最長不超過20年,且存量成套住房的貸款期限不得超出所購住房的剩余使用年限。
           
          6、可貸額度
          首次辦理公積金貸款的,可貸額度為借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)個人賬戶余額之和×10(倍);
          第二次辦理公積金貸款的,可貸額度為借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)個人賬戶余額之和×6(倍)。
          公積金可貸額度的另一種計算方式:按還款能力計算,申請人繳存公積金的月工資基數之和×35%×12月×貸款期限。
          個人賬戶余額之和不足1萬元的,按1萬元計算;中等偏低收入住房困難家庭購買保障性住房的,其可貸額度可上浮最多不超過3萬元。
           
          7、貸款利率
          住房公積金貸款利率:5年以下,2.75%;5年以上,3.25%。
          住房公積金
          (圖片來自蘇州市住房公積金管理中心)
          借款申請人第二次使用住房公積金個人住房貸款的,貸款利率按基準利率的1.1倍執行。
           
           
          05
          學位政策
          1、九年一學位
          2019年5月16日起,在工業園區新購并取得《不動產權證書》的商品住房和二手住房,用于申請入學的,對服務對象提供的合法固定住所予以登記,登記的合法固定住所九年內認定一名地段生(初中、小學不分段,同一家庭多名子女不受限制)。

          2、五年一學位
          除了工業園區,蘇州其他區域均施行“五年一學位”政策。
           
           
          06
          “優購房”政策
          1、園區人才優購政策
          開發商需在項目預售許可前,由電腦搖號抽取60%以上房源,作為人才優先購買房源;在人才優先購買后,才可以銷售剩余房源。
          人才優購房源申請人需要滿足條件:
          ● 在園區就業、創業,并連續繳納社?;騻€稅12個月及以上;
          ● 個人及家庭(含未成年子女)在蘇州大市無房;
          ● 本科及以上學歷,或其他高層次緊缺人才;
          ● 本辦法實施后,轉移房產至原配偶或未成年子女者,兩年后才能申請。
           
          注意!該政策首先需要申請人擁有蘇州購房資質,然后方可將是否在園區連續繳納社?;騻€稅12個月及以上作為衡量標準。申請人只能申請1次!
           
          2、相城區人才優購政策
          相城區人才優購政策的服務對象為全日制本科學歷(中級職稱)人才、符合《相城區人才安居樂業實施意見(試行)》的A-F類人才。
          1.人才購房綠色通道
          在相城區工作滿3個月的全日制本科學歷(中級職稱)及以上人才,可憑人才證明在區內購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響。對相城發展作出突出貢獻的蘇州籍在外優秀人才和專家學者,經認定后可參照區內高層次人才區內購房不受有關條件限制。
          2.優惠優先購房服務
          根據人才類別提供區鎮國資公司配建或參與建設的商品住房項目600-2000元/㎡不等的減免優惠,和房地產開發公司在區內投資新建房地產項目的優先選房購買資格。免費為外籍人才提供身份證件翻譯公證及上門辦理服務。
          3.公積金優惠政策
          納入享受住房公積金支持政策高層次人才目錄的各類人才,首次使用公積金貸款購買首套住房的,可享受貸款限額的1.5-4倍,公積金繳存滿一個月即可辦理;繳存公積金可按實際工資總額計算,不受公積金繳存基數上限限制。

          3、吳中區人才優購政策
          2019年4月,吳中區出臺人才購房新政,每年提供一定數量房源面向優質高科技企業和高層次人才定向優惠出售;符合購房條件的企業或個人經認定后給予優購房實際銷售價格20%-30%不等的折扣獎勵。
           
           
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          稅費攻略
          1新房稅費
          新房的稅費比較簡單,主要需要繳納的就是契稅、房屋維修基金、各種雜費等。
          新房契稅:
          首套房:90㎡以下,契稅1%;90㎡以上,契稅1.5%;
          二套房:90㎡以下,契稅1%;90㎡以上,契稅2%;
          三套房:不論面積大小,一律繳納契稅3%。
          納稅
          這里的首套、二套、三套指的是以家庭為單位,名下的成套住宅房屋套數。
           
          2、二手房稅費
          二手房交易涉及的費用,大頭主要包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、中介費。
          按照規定,契稅由買家支付,增值稅及附加、個人所得稅由賣家支付,中介費雙方承擔,但實際情況是幾乎所有稅費都由買家承擔。
          1.增值稅及附加
          不滿2年,普通住宅和非普通住宅需繳納增值稅;滿2年,普通住宅免交增值稅,非普通住宅采用差額征收增值稅。
          2.個人所得稅
          若滿足屬于家庭唯一住宅以及購買時間超過5年,免征個人所得稅;若不滿足,則按照1%繳納。
          3.契稅
          4.中介費
          在二手房交易過程中,中介為買方提供了服務,因此要收取一定的服務費,一般為房屋成交價格的1%-3%。
           
           
          08
          落戶政策
          2019年12月31日,蘇州房遷落戶正式終結,目前蘇州的落戶方式主要包括以下幾種方法:
          ●  人才引進
          ●  積分落戶
          ●  投靠入戶
           
          1、人才引進落戶
          通過人才引進,可以在較短時間內將戶口落到蘇州,直接落戶房產或者集體戶。

          學歷要求(滿足其中一條)
          ● ???,連續工作滿2年,有社保有房子,30周歲以內
          ● 本科,男不超過40周歲,女不超過35周歲
          ● 擁有職業技能等級一級或二級證書
          ● 國外、境外取得學士及學士以上學位
           
          應屆畢業生學校集體戶口
          應屆畢業生,戶口是學校集體戶的,畢業后可直接落入蘇州集體戶,進行三方協議的簽署,同時繳納社保,需要有社保記錄。(包括:畢業研究生、本科生、??粕疤K州市生源的中專畢業生、技(職)校畢業生。)

          公司資質:
          ● 年繳納稅10萬以上
          ● 需開通社保賬戶
          ● 公司要自己繳納社保
          ● 需有集體戶口(園區不要求)
           
          值得注意的是,1月6日,蘇州人社局發布了“關于調整人才落戶相關政策的通知”草案,蘇州人才落戶門檻有望降低!據了解,新的人才落戶政策預計2020年上半年頒布!
           
          人力

          其中有兩個關鍵點:
          一、放寬了蘇州落戶門檻
          通知草案第二條規定,“在蘇穩定就業并按規定連續繳納(不含補繳)社會保險的以下人員,在人事檔案轉入后可申請辦理落戶:
          (一)在國(境)外取得學士及以上學位并取得國家教育部學歷學位認證的留學回國人員;
          (二)具有碩士以上學位、高級專業技術職務任職資格或職業技能等級一級的人員;
          (三)具有本科學歷、中級專業技術職務任職資格或職業技能等級二級資格的人員,男性年齡不超過45周歲,女性年齡不超過40周歲。該條款取消了原“繳納社保”期限要求,取消了原“緊缺專業、急需的”附加條件,年齡上限進一步放寬至“男性45周歲,女性40周歲”。通知草案第三條規定,“具有大專學歷或職業技能等級三級資格,年齡不超過35周歲,在蘇就業并按規定連續繳納(不含補繳)社會保險6個月以上的人員,在人事檔案轉入后可申請辦理落戶。”該條款將原工作繳納社保滿兩年的要求放寬至6個月,并取消“緊缺專業、急需的”附加條件。
           
          二、新增了人才落戶方式
          (一)在國(境)外取得學士及以上學位并取得國家教育部學歷學位認證的留學回國人員;
          (二)具有全日制本科學歷及學士以上學位人員;
          (三)具有高級專業技術職務任職資格的人員。
          該條款給人才提供了“先落戶后就業”這種新的落戶方式,擴大了落戶人群的范圍
           
          2、積分落戶
          隨著購房落戶的取消,以后積分落戶是主力落戶方式,并且會不斷完善修改積分項。2019年上半年積分落戶準入共1026人中最后一名準入的申請人積分為740分。
          總積分=基礎分+附加分-扣分所得
           
          3、投靠落戶
          投靠落戶主要包括子女投靠、老人投靠、夫妻投靠和其他類型投靠入戶。
           
          子女投靠
          1、父母為市區家庭戶口且擁有合法穩定住所的未成年人;
          2、祖父母(外祖父母)為市區家庭戶口且擁有合法穩定住所的父母雙亡的未婚人員;
          3、父母均為現役軍人,且祖父母(外祖父母)為市區家庭戶口并擁有合法穩定住所的人員;
          4、符合收養條件、手續完備的被收養人,其收養人為市區戶籍的;
          (符合1~3條的向公安部門申請;符合第4條的向民政部門申請)
           
          老人投靠
          1、子女死亡且沒有其他子女,已成年的孫子女(外孫子女)為市區家庭戶口且擁有合法穩定住所的人員;
          2、男性超過60周歲或者女性超過50周歲,其子女為五年以上市區家庭戶口并擁有合法穩定住所,遷入后人均住房面積不低于市區住房保障面積標準,且生活保障水平不低于蘇州市最低標準的人員;
          3、子女為現役軍人,且軍人的配偶為市區家庭戶口并擁有合法穩定住所的人員;
          4、子女夫妻雙方均為現役軍人,且軍人的子女為市區家庭戶口并擁有合法穩定住所的人員;
          (符合1~4條的向公安部門申請)
           
          夫妻投靠
          1、配偶為現役軍人,軍人的父母為市區家庭戶口且擁有合法穩定住所的人員及其未婚子女;
          2、配偶為市區家庭戶口,且配偶或者配偶直系親屬擁有合法穩定住所的人員;(符合1~2條的向公安部門申請)
           
          其他
          其他
           

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